万科“输血记”：年内五度向大股东借款，地产巨头的资金棋局
发布时间：2025-06-07 11:06:42来源：
万科的资金困境：债台高筑
在房地产行业的风云变幻中，万科年内第五次向大股东借款的消息，如同一颗投入平静湖面的石子，激起了千层浪。6 月 6 日晚，万科发布公告，第一大股东深铁集团拟向其提供不超过 30 亿元借款，用于偿还公开市场发行的债券本金与利息等 。这已经是今年深铁集团第五次向万科伸出援手，此前在 2 月、4 月和 5 月，深铁集团分别向万科提供了 28 亿元、42 亿元、33 亿元以及 15.52 亿元的股东借款，累计借款总额达到了 148.52 亿元。
频繁的借款行为，无疑揭示了万科正面临着巨大的资金压力。从债务规模来看，截至 2024 年末，万科有息负债高达 3612.8 亿元，短债规模 1582.8 亿元，占比超 4 成 。而到了 2025 年一季度末，万科账面上持有的货币资金为 755 亿元，有息负债合计 3658.7 亿元 。这些数字背后，是万科沉重的债务负担，短期偿债压力尤为突出，资金缺口明显，犹如一座大山压在万科的肩头。
在公开市场债券方面，万科今年境内累计公开债券到期规模为 215.9 亿元，涉及 9 只债券 。为了应对这些到期债务，万科已经连续完成多笔债券的偿付。一季度兑付了 5 笔公开债，本金规模合计 98.9 亿元；5 月份兑付了一笔 4.23 亿美元债以及本金规模约 15 亿元的 “20 万科 04”；6 月初，本金余额 3.5 亿元的 “22 万科 03” 也到期 。然而，中诚信发布的 2025 年跟踪评级报告显示，截至 2025 年 5 月末，万科于年内到期及到回售期的境内外债券金额仍有 217.6 亿元，短期来看，6、7 月份还有 4 笔债务等待兑付，存续本金总额超 76 亿元 。这一系列的数据表明，万科在债券兑付上的压力持续存在，资金的紧张程度可见一斑。
拆解借款详情：利率、期限与担保之变
在这一系列借款中，利率、期限与担保条件的变化，犹如隐藏在水面下的暗礁，对万科的财务状况有着深远的影响。此次借款利率为 1 年期 LPR 减 66 个基点，目前为 2.34% ，这一利率水平低于金融机构贷款利率，与前几次借款利率保持一致，充分体现了大股东深铁集团对万科的支持，也在一定程度上降低了万科的融资成本，缓解了其利息支付的压力。
借款期限最长 36 个月，且每半年还款 0.5%，到期日偿还剩余 97%，这种还款安排相对较为灵活，为万科提供了较为稳定的资金使用期限，使其在资金规划上有更多的回旋余地，能够更好地安排资金用于偿还债务以及维持公司的正常运营。
然而，担保条件的变化却不容忽视。在 2 月份的借款中，深铁集团明确提出了具体的增信安排，包括万科所持的万物云股票、不超过价值 60 亿元的资产等 ，这表明当时万科手中尚有一定优质资产可供抵押，以获取借款。而在 4 月底和 5 月中旬的两次借款中，深铁集团未再提出增信要求，这或许是出于对万科的信任，也可能是在当时的情况下，深铁集团认为无需过度依赖担保措施。但在本次借款中，深铁集团保留了提出担保的权利，万科需根据要求提供担保，相关担保措施在履行完毕公司按照法律法规与上市规则应当履行的所有决议程序后生效 。这一变化背后，或许暗示着万科手中可用于抵押的优质资产逐渐减少，使得深铁集团不得不重新考虑担保的必要性，以降低自身的风险。若万科真的需要提供担保，其资产抵押情况将进一步加剧，这可能会对公司未来的资产处置和运营产生一定的限制，也可能影响公司的财务灵活性。
偿债重压下的万科
偿债的压力如同一把高悬的达摩克利斯之剑，时刻威胁着万科的生存与发展。在当前的市场环境下，房地产行业整体面临着下行压力，销售回款速度放缓，融资渠道受限，这些因素都使得万科的偿债之路充满了艰辛。为了偿还债务，万科不得不加快销售回款的速度，积极推动项目的销售，提高资金回笼效率 。同时，持续推进大宗交易，通过出售部分资产来获取资金，缓解债务压力 。然而，这些努力在巨大的债务面前，仍然显得有些杯水车薪。
若万科无法按时足额偿还债务，将引发一系列严重的后果。首先，公司的信用评级可能会被下调，这将进一步增加其融资难度和成本，使得未来的资金获取更加困难 。其次，债券违约可能会导致投资者对公司失去信心，引发股价下跌，市值缩水，给公司的股东带来巨大损失 。此外，还可能面临法律诉讼，增加公司的法律风险和财务负担，对公司的正常运营产生严重干扰。
在这生死存亡的关键时刻，万科必须全力以赴应对偿债压力。一方面，要进一步优化债务结构，通过与债权人协商，争取延长债务期限、降低利率等方式，减轻短期偿债压力，为公司争取更多的喘息时间 。另一方面，加大市场拓展力度，提升销售业绩，增加现金流，增强自身的 “造血” 能力，从根本上解决资金问题 。同时，积极寻求多元化的融资渠道，如引入战略投资者、发行新的债券等，为公司的发展注入新的资金活力 。只有这样，万科才能在这场偿债危机中化险为夷，实现可持续发展。
深铁的态度：坚定支持与战略考量
深铁集团在万科的发展历程中，扮演着至关重要的角色。作为万科的第一大股东，深铁集团多次向万科提供借款，这种坚定的支持背后，有着多方面的战略考量。
从战略协同的角度来看，深铁集团与万科在 “轨道 + 物业” 模式上有着深度的合作 。自 2016 年双方签署战略协议以来，通过联合开发地铁上盖物业，实现了轨道交通资源与房地产开发运营能力的有效结合，这种模式不仅解决了核心城市土地资源紧张的问题，还成为了国内 PPP 模式的标杆 。万科的稳定发展对于深铁集团在 “站城开发” 和 “资源经营” 等业务板块的拓展至关重要，能够进一步巩固其在房地产领域的影响力，实现双方资源的整合与协同，推动项目的高效推进和成本的有效控制 。
从投资回报的角度出发，万科作为中国房地产行业的龙头企业之一，其市场地位和品牌影响力不可忽视。深铁集团持有万科的大量股权，万科的兴衰直接关系到深铁集团的投资收益 。若万科因资金问题陷入困境，股价下跌，市值缩水，深铁集团作为大股东将遭受巨大的损失。因此，支持万科渡过难关，确保其稳健发展，是深铁集团保障自身投资回报的必然选择 。
从市场稳定的角度而言，在当前房地产市场面临调整的大背景下，保持行业内龙头企业的稳定，对于稳定市场信心、维护行业秩序至关重要 。万科的稳定运营，能够在一定程度上带动整个房地产行业的稳定发展，避免因万科出现问题而引发系统性风险，这符合深铁集团作为国有企业的社会责任，也有助于深圳城市的持续发展 。
万科未来走向何方
借款对于万科的业务发展，无疑是一把双刃剑。从积极的一面来看，稳定的资金流为万科的经营提供了坚实的保障。在项目推进方面，有了充足的资金，万科能够确保在建项目的顺利进行，按时完成交付，避免因资金短缺而导致项目停滞，维护公司的品牌形象和市场信誉 。在市场拓展上，也为万科提供了一定的底气，使其能够在合适的时机把握市场机遇，进行合理的投资和布局，寻求新的业务增长点 。
然而，万科未来的发展仍然面临着诸多挑战。从市场环境来看，房地产市场的不确定性依然存在，需求的复苏速度缓慢，政策的调整和市场竞争的加剧，都给万科的销售和盈利带来了很大的压力 。尽管借款在一定程度上缓解了资金压力，但万科自身的 “造血” 能力，即销售回款和盈利能力，仍然是决定其未来发展的关键因素 。若市场持续低迷，销售业绩无法有效提升，万科可能会陷入更加被动的局面，过度依赖外部借款也可能会导致公司的债务负担进一步加重，财务风险不断累积 。
在这充满挑战的时刻，万科必须坚定信心，积极应对。一方面，要紧紧抓住市场机遇，根据市场需求的变化，及时调整产品策略和营销策略，提高产品的竞争力，加快销售回款的速度 。另一方面，持续推进多元化发展战略，拓展新的业务领域，如物业服务、商业地产、养老地产等，降低对传统房地产开发业务的依赖，寻找新的盈利增长点 。同时，加强内部管理，优化成本结构，提高运营效率，提升公司的整体竞争力 。只有这样，万科才能在困境中实现突围，迎来新的发展机遇。
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